所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门的投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。基础设施REITs作为国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，推动基础设施投融资市场化、规范化发展。
在我国，大部分基础设施资产掌握在国企手中，典型者如各地的城投公司。“当前，国企改革已进入攻坚期。以管资本为主的改革导向，需要各种金融创新的支撑。长期以来国有资产中有大量固化、不可流动的资产，这对国有资本优化布局形成了障碍。”上海国有资本运营研究院院长罗新宇说，基础设施REITs新规的出台，呼应了存量资产的改革需要，对国有资本优化布局和功能发挥将产生深远影响。
“其实，可以把基础设施REITs理解为项目公司的小型IPO。”富国资产管理(上海)有限公司总经理曹玥表示，公募REITs是基础设施与资本市场之间的搬运工。通过公募REITs，可以在项目公司中吸引社会资本参与，也可以在战略投资层面引入员工持股、管理层持股等措施。如此一来，既降低了基础设施项目的负债率，又推动了国企混改，实现各方共赢。
根据《通知》，我国的基础设施REITs试点优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理等污染治理项目以及信息网络等新型基础设施。
“传统意义上，基础设施主要指大交通、大能源、大水务、大通信等。据我们测算，能够达到公募REITs基本分红要求的基础设施资产总量大概在80万亿元左右，市场空间很大。”上海国资研究院投融资中心首席专家、中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问罗桂连说。
一些产业园区开发公司对基础设施REITs试点表达了强烈的兴趣。张江高科战略发展部总经理赵海生表示，张江高科主要负责上海张江科学城的开发建设。“一方面，张江有很多优质的基础设施资产，有些被外资收购的基础设施资产，年化收益率达到30%左右。张江愿意拿出好的基础资产与国内投资者分享。另一方面，园区的发展、扩容需要大量的资金。公募REITs大有可为。”
我国的REITs在试点之初，首先与基础设施建设相结合，但后面的想象空间很大。“我们作为地方国企，响应政府号召，积极投身长租公寓建设。长租公寓按现在的政策要求，需要长期持有，这意味着企业的拿地成本和建设成本都是长期的。虽然长租公寓不在第一批试点中，但如何通过REITs来优化企业的资产负债结构，实现轻装上阵，现在就可以研究起来。”上海城投资产管理集团资产管理部总经理王达峰说。
明源地产研究院副院长黄乐认为，我国第一批公募REITs试点的资产包是基础设施，第二批可能是关于国计民生的项目，比如长租公寓之类，最后才可能是商业地产。“只有通过前面的基础设施REITs试点，逐步完善配套的法律、税收细则，公募REITs才能平稳起步、越做越好。”
罗桂连认为，支持公募REITs的发展，现阶段可以给予基础设施REITs明确的税收支持政策。同时，在证监会设立专门的基础设施REITs板块，实行基于简易程序的注册制，支持现有的上市公司向REITs转型。
